Ф.И.О.: Каменева Ульяна

Возраст: 26 лет

Место работы: корреспондент «Бизнес-журнала Республики Башкортостан»


Номинации:
«Острый взгляд»
«За верность теме»










Номинация: «Острый взгляд»
Опубликовано: «Бизнес-журнал Республики Башкортостан» №9, 2008 г.
Краткая аннотация:
Статья посвящена общероссиской проблеме – состоянию дорог. В материале поднимается тема платных транспортных магистралей для автолюбителей, рассказывается об опыте строительства таких автобанов и связанных с ними проблем.


Русские называют дорогой то место, где собираются проехать.
Н.Фоменко

На строительство дорого и восстановительные работы из бюджетов всех уровней выделяются огромные суммы. Но этих вливаний все равно не хватает уставшим дорогам. Чиновники самых высоких уровней, устав бороться с бездорожьем, взывают к частным инвесторам. Но те не торопятся на помощь.

Отчет Минтранса РФ о работе в 2007 году позволяет сделать неутешительный вывод — дорожная индустрия страны находится в плачевном состоянии. С 2002 по 2007 годы в России была реализована подпрограмма «Автомобильные дороги» Федеральной целевой программы «Модернизация транспортной системы России». На средства федерального и региональных бюджетов удалось построить и реконструировать около 16 тысяч километров автомобильных дорог, в том числе около 2 тысяч километров федеральных и 13,7 тысячи — региональных. А результаты проведенной работы просто удивительны — количество населенных пунктов без дорог с твердым покрытием, по данным газеты «Автоизвестия», не уменьшилось, а выросло на 7 тысяч.

Капиталисты нам помогут…

Чиновники признают, что только силами федерального и региональных бюджетов ситуацию не исправить, и возлагают большие надежды на частный капитал. А увеличение количества платных дорог видится едва ли не панацеей от тотального безденежья в дорожной отрасли. В 2007 году Госдума приняла закон «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в РФ». Наряду с законом о концессионных соглашениях он сформировал базу для появления новых инвестиционных проектов в дорожной индустрии.

Платные трассы уже существуют в Липецкой и Псковской областях, в Алтайском крае, в республике Татарстан. В этом году Росавтодор приступает к разработке проектной документации на строительство еще ряда платных дорог. Это участки дороги М.4 «Дон» от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар — до Новороссийска; дороги Краснодар — Абинск — Кабардинка; скоростной автомагистрали Москва — Санкт-Петербург на участке 58.684 километр.

Наша республика пока не торопится со строительством платных объектов. Дорожная инфраструктура Башкортостана, по сравнению с другими регионами, выглядит очень даже неплохо. По протяженности дорог общего пользования республика занимает первое место в стране (более 24 тысяч километров). Положительно сказался на развитии автодорожной сети и прошедший юбилейный год. Из бюджетов всех уровней на строительство и реконструкцию транспортных «юбилейных» объектов было выделено более трех миллиардов рублей. Бюджет нынешнего года выглядит скромнее — 1,7 миллиарда рублей. За последние пять лет, отмечает министр строительства, архитектуры и транспорта РБ Хамит Мавлияров, введено в эксплуатацию более 1200 километров автомобильных дорог, в том числе 850 километров с асфальтобетонным теплопокрытием, построено более 6,5 тысячи погонных метров мостов. И это при условии, что средства из федерального бюджета начали поступать в республику лишь с 2005 года.

Хотя статистика и выглядит обнадеживающе, до некоторых отдаленных деревень до сих пор невозможно добраться по асфальтированному полотну. Да и к качеству столичных дорог у каждого уфимского автолюбителя найдется немало претензий.

Однако частные инвесторы пока не спешат развивать дорожную инфраструктуру. Примеров государственно-частного партнерства в республике немного. В Уфе на средства частных инвесторов построена транспортная развязка у Metro Cash& Carry и тоннель на проспекте Салавата Юлаева (инвестор ОАО «Башметалл»). У капиталистов есть немало причин, удерживающих их от желания закатать деньги в асфальт.

…если захотят

Прокладка дороги требует астрономических затрат. Например, стоимость одного километра Центральной кольцевой автодороги в Подмосковье по первоначальным расчетам должна была составить более 400 миллионов рублей. Высокая капиталоемкость и длительные сроки окупаемости инфраструктурных проектов резко ограничивают круг возможных инвесторов. К тому же МЭРТ допускает к конкурсу на строительство платных трасс лишь компании, имеющие опыт финансирования дорожного строительства, чей оборот за последние пять лет превышал 60 миллиардов рублей.

Отдельной строкой расходов стоит качество дорожного покрытия. Содержание платной дороги целиком ложится на плечи ее владельца или, в случае использования на основе концессионного соглашения, концессионера. В его же интересах иметь качественное покрытие. В дорожном строительстве уже более 30 лет применяются геотекстильные полотна, продлевающие срок эксплуатации дороги и предохраняющие ее от разломов и трещин. Оценить качество дорожного полотна, построенного без них вполне реально, стоит лишь по весне прокатиться по городу. В Башкортостане существует несколько предприятий, производящих геотекстильные полотна. Однако республика остается не самым активным потребителем передовых материалов. Неудивительно, что сегодня дорожная отрасль сосредоточена не на строительстве новых километров дорог, а на латании разбитого асфальта. Взять хотя бы статистику, озвученную заместителем начальника Управления коммунального хозяйства и благоустройства г. Уфа Михаилом Повстиным. В 2007 году в Уфе построено и отремонтировано 1 миллион 540 тысяч квадратных метров дорог, из них на новые дороги пришлась лишь треть всего объема — 560 тысяч квадратных метров. Возможно, внимание частных инвесторов к повышению качества дорог привело бы еще к одному положительному «побочному» эффекту — развитию геотекстильного производства.

Частный капитал, сотрудничая с государством и развивая транспортную сеть страны, не получает никаких налоговых льгот и преференций. Специалисты Управления Федеральной налоговой службы по РБ признаются, что такая практика отсутствует как в федеральном, так и в республиканском налоговом законодательстве. Немалый транспортный налог в общем объеме выглядит каплей в море. На него в первом квартале 2008 года пришлось всего 3,1% всех налоговых поступлений в бюджет республики.

Тормозит развитие государственно-частного партнерства и неразвитость внутренних финансовых и фондовых рынков. Организационно-правовая форма большинства республиканских «дорожных» компаний (ООО или ЗАО) вообще не предполагает выход на фондовый рынок.

Ярослав Колесников, аналитик ООО «Башкирский ФИЦ» ГК «АЛОР» называет и другие причины отсутствия республиканских ценных бумаг на бирже: «Низкая капитализация таких предприятий, недостаточная их открытость («прозрачность») вызывает сложности с оценкой реальной стоимости. Сказывается и отсутствие культуры инвестирования».

Акции «дорожных» компаний относятся к акциям второго-третьего эшелона. Они имеют низкую ликвидность и обладают достаточно высокими рисками для инвесторов с широким диапазоном доходности и убытков. Вполне возможно, что реализация государственной программы развития транспортной инфраструктуры России повысит интерес инвесторов к «дорожным» компаниям.

— Не скажу, что в ближайшее время акции «дорожных компаний» могут оказаться в первом эшелоне, — говорит Ярослав Колесников, — но, как показывает практика, это вполне реально. Так, цены акций ОАО «Мостотрест» в 2007году продемонстрировали рост 156%, ОАО «Корпорация Трансстрой» — 60%, ОАО Ханты-Мансийскдорстрой — 56,2%

Платные трассы, конечно, не смогут разрешить всех проблем дорожной отрасли. Даже в развитых странах их доля невелика (самый высокий процент платных дорог демонстрирует Хорватия — 3,33% от общей протяженности дорожного полотна). Но, судя по тому, как активно принимаются и разрабатываются необходимые нормативные документы, чиновники решительно настроены приучить нас к платным автобанам.

Правда пока государственное око устремлено на строительство олимпийских объектов в Сочи и на проблемы городов федерального значения.

Стоит ли игра свеч для частных инвесторов? Затраты на строительство и содержание платной дороги огромны, окупаемость низкая, налоговых льгот нет. К тому же дорога может оказаться невостребованной. Вход небольшим компаниям на этот рынок вообще закрыт. Однако государственно-частное партнерство дает инвесторам одно неоспоримое преимущество — извлекать пользу от сотрудничества с властями. А это не так уж и мало.


Номинация: «За верность теме»
Опубликовано: «Бизнес-журнал Республики Башкортостан» №17, 2008 г.

Краткая аннотация:
Cерия статей, посвященная строительной отрасли республики.
В статье рассказывается о преимуществах и недостатках комплексной и точечной застройки столицы Башкортостана.


Судя по цифрам, которые озвучивают представители исполнительной власти, гигантская строительная динамо-машина только набирает обороты. Большие надежды возложены на новые жилые массивы. Правда благие помыслы чиновников не всегда совпадают с позицией застройщиков. Или с реалиями рыночной экономики.

Комплексная застройка хороша тем, что позволяет решать многие глобальные градостроительные проблемы. А их за последние 16 лет (именно тогда был достигнут максимум вводимых «квадратов») накопилось немало. По данным Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации ГО г.Уфа, в Уфе существует реальный дефицит земли под жилое строительство. Из общей площади города (76,5 тыс. га) на застроенную часть приходится лишь 26% (около 20 тыс. га). А новые жилые комплексы могут повысить эффективность использования территории, добиться оптимального соотношения функциональных зон (промышленных, общественных, рекреационных).

— На развитие комплексного освоения территорий повлиял значительный объем старого и аварийного жилого фонда,— считает Алексей Кудрявцев, руководитель Аналитической службы агентства недвижимости МИАН (Москва). — В конце 2007 года на старый жилой фонд приходилось около 80% всего жилого фонда, на ветхий и аварийный — около 5%. Для сравнения, в целом по России этот показатель составлял около 3,2%.

Большинство жилых комплексов действительно строятся на месте ветхого жилья — «Урал» (ОАО «Башинвестдом»), «Пушкин» (СУ.4), «Айгуль» (Жилстройинвест). Но в конечном итоге большинство новостроек должно появиться на пока неосвоенных территориях. По генеральному плану развития города, проектное соотношение ввода жилья на реконструируемых и вновь осваиваемых территориях составит 40-60%.

— Сегодня у нас действительно существует потребность в жилье,— соглашается Владимир Карапетян, коммерческий директор ООО «Строительный трест №3-Недвижимость». — И если посмотреть Федеральную программу «Доступное жилье» на уровне РФ, нам в разы нужно увеличить объемы вводимого жилья, а сделать это можно только за счет комплексной застройки. По большому счету цель административного ресурса с помощью увеличения объемов строительства снизить стоимость квадратного метра жилья.

— В Уфе еще в 2005 году в среднем на одного жителя Уфы приходилось около 18,7 кв. м жилья, в то время как в среднем по России этот показатель составлял 20,9 кв. м, — заявляет Алексей Кудрявцев (МИАН).

Актуальность комплексного освоения земель, по мнению Валерия Гибадуллина, заместителя директора жилищно-строительного фонда «Башинвестдом», связана с ростом экономики в целом. «Есть серьезные исследования, которые говорят, что только в 2005 году мы вышли на уровень 1985 года по всем показателям, в том числе и по строительству».

Баланс интересов


В настоящее время жилыми комплексами могут называть как несколько домов, возводимых на одной территории, так и крупные жилые кварталы. Однако чаще всего комплексная застройка подразумевает строительство жилых домов, объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник), подведение инженерных коммуникаций. Несомненный плюс территорий, развивающихся комплексно, — их самодостаточность: до основных объектов жизнедеятельности можно добраться за пять-десять минут. Жителям не нужно ехать в другую часть города, чтобы сделать покупки, обратиться за медицинской помощью или отдохнуть.

Оптимизация транспортной модели приводит к перераспределению нагрузки с основных автомагистралей на второстепенные. В этом случае комплексное освоение территорий выгодно как для города, так и для каждого жителя в отдельности.

Строительным компаниям тоже выгодно обеспечить себя работой на многие годы вперед. К тому же, по мнению Александра Семенова, генерального директора компании «Ситех-Жилстрой» (Новосибирск), комплексное строительство позволяет снизить себестоимость 1 кв. м жилья на 20-30%.

Да и взаимоотношения с властями для застройщика становятся немного проще. У властей нет возможности полностью подготовить площадку, поэтому большинство застройщиков делает это самостоятельно. В ответ город идет на уступки, снижая социальные отчисления до 10-20% от общей площади объекта при стандартных 30%. В зачет могут пойти объекты инфраструктуры — детские сады, школы, поликлиники.

Только для крупных

Несмотря на то, что комплексная застройка очень привлекательна для строительных компаний, освоение таких площадок почти всегда сопряжено с решением ряда финансовых вопросов, напрямую не касающихся застройщика. Территории на окраинах города не имеют инженерной инфраструктуры, и ее создание в большинстве случаев ложится на плечи застройщика, в то время как финансирование строительства инженерных сетей — обязанности горводоконала, энергокомпании и других эксплуатирующих служб.

— Развитию комплексной застройки мешают гигантские вложения в инженерные коммуникации. На их долю приходится до 30% от общей стоимости проекта, — считает Валерий Гибадуллин (ЖСФ «Башинвестдом»).

Неоднозначным является и вопрос финансирования социальных объектов. Несмотря на то, что по закону школы, детские сады и поликлиники должны строиться на средства бюджета города или области, на деле немалая часть расходов в создании социально значимых объектов ложится на строительные компании.

При сносе ветхого жилья застройщик сталкивается с иными проблемами. Коммуникации здесь подведены, транспортные схемы отлажены. Но могут возникнуть сложности при расселении. Собственник имеет право отказываться от предлагаемого варианта переселения, если его не устраивает, например, район. В таком случае вопрос решается через суд. Палки в колеса застройщика могут вставлять и жильцы окрестных домов. СУ-4 возводит жилой комплекс «Пушкин» в историческом центре Уфы. Жители девятиэтажки, в чьем дворе идет строительство, развернули настоящую информационную войну. И вывесили белый флаг только после того, как им установили детский игровой комплекс.

Какие скелеты в шкафу прячут старейшие районы города, иногда выясняется только в процессе подготовки к строительству. Пакет разрешительных документов на строительство дома по улице Дорофеева не может быть собран, только потому, что научный сотрудник ГУК НПЦ Министерства культуры и национальной политики РБ выдал справку, согласно которой территория под застройку была признана объектом культурной ценности. В 18-19 веках на этом месте стоял Успенский храм. В 30-х годах 20 века храм был снесен, а весь район полностью застроен. С ошибкой, конечно, разобрались. Но строительство было отложено на неопределенный срок.

Поднять с нуля инфраструктуру целого района или расселить частный сектор под силу только крупной строительной компании. Пока все крупные стройки в черте города приходились на двух крупнейших застройщиков — Фонд жилищного строительства при Президенте и МУП ИСК г. Уфы, констатируют участники рынка. Строительная компания должна быть признана городом, делятся опытом другие, при оформлении разрешительной документации и нагрузок учитывается репутация компании. Но наиболее интересные площадки, так уж исторически сложилось, все равно остаются за ИСКом.

Ищу инвестора

С недавних пор у застройщиков появилась и еще одна проблема. Система инвестирования не позволяет наращивать объемы, чего требует Федеральная программа «Доступное жилье». Инвесторы охладели к строительному бизнесу. И это вполне логично: за последние два года динамика роста цен очень сильно сократилась. Если раньше вложения давали 80-100% прибыли, то сейчас это совершенно другая степень доходности — до 20% годовых, сопоставимая с вложением в любую другую менее рискованную отрасль. А некоторые участники настроены еще более пессимистично, называя прибыль от нуля до десяти процентов.

С другой стороны, некоторые эксперты полагают, что бурное развитие строительства не обошлось без участия инвесторов.

— Крупные компании (в том числе зарубежные) стали выходить на новые рынки в поисках источников дополнительных прибылей,— считает Алексей Кудрявцев (МИАН). — Таким образом, сформировалась группа инвесторов, готовых вкладывать денежные ресурсы в реализацию крупных проектов.

— Иностранных и даже иногородних инвесторов в республике практически нет, — возражает Владимир Карапетян (ООО «Строительный трест №3 — Недвижимость»). — Интерес проявляют многие. Но наш рынок очень сложный, непонятный для них. Он значительно отличается от других городов, где совершенно другие правила получения земельных участков. Участки совершенно иначе подготовлены, существуют другие отчисления на нужды города, да и застройщики привыкли получать совершенно другую норму прибыли.

Основной источник финансирования сегодня — это привлеченные денежные средства граждан.

В нужном направлении

Насколько платежеспособными окажутся дольщики? Генеральный план развития города не дает ответа на этот вопрос. Но в ближайшие годы комплексная застройка будет только набирать обороты. По данным Главархитектуры, под комплексное освоение территории будет разработано более сорока проектов. Жилые комплексы появятся в исторической части города на месте ветхого и аварийного жилья. Недавно был выставлен на аукцион проект планировки центра Уфы в границах улиц Аксакова, Революционная, проспекта Салавата Юлаева, улицы Фрунзе.

Новый жилой массив должен появиться в районе Затона. Но его перспективы пока туманны. Двое из трех застройщиков отказались участвовать в проекте. Строительство ведет только ОАО «Интеграл», на которое легла вся нагрузка по обеспечению проекта необходимыми инженерными сетями.

Еще один территориальный резерв — редевелопмент производственных зон. Под жилую застройку будут отданы до 25% таких территорий.

Поскольку в комплексном строительстве заинтересован прежде всего город, застройщики вправе надеяться на поддержку муниципальных властей. Самым сложным препятствием игроки называют бюрократические проволочки. «Мы строим год, а разрешения получаем все два, — говорят девелоперы и усмехаются, — построим, лишь бы не мешали».


Номинация: «За верность теме»
Опубликовано: «Бизнес-журнал Республики Башкортостан» №23-24, 2008 г.
Краткая аннотация:
Cерия статей, посвященная строительной отрасли республики.
Материал посвящен обзору рынка загородной недвижимости Уфы. В статье говорится о проблемах пригородного частного и коммерческого домостроения в условиях финансового кризиса. Статья содержит прогнозы экспертов на ближайшие несколько лет.



Покупка загородного дома в нынешних условиях может быть расценена, как пир во время чумы. Однако многие эксперты уверяют, что именно сейчас наступил удачный момент для приобретения недвижимости в городе.

Застройщики коттеджных поселков пребывают в хорошем расположении духа. Себестоимость строительства снизилась, спрос немного просел, но аналитики предсказывают светлое будущее уже весной, когда цены на загородную недвижимость снова пойдут вверх.

— Рынок домостроений более привлекателен, по сравнению с городским жильем, поскольку еще предстоит его бурное развитие. С точки зрения долгосрочных инвестиций вложения в загородную недвижимость являются довольно выгодными,— считает Алексей Кудрявцев, руководитель Аналитической службы агентства недвижимости МИАН (Москва).

По мнению Владимира Карапетяна, коммерческого директора ООО «Трест №3 — Недвижимость», инвестиционно привлекательными коттеджные поселки будут в течение ближайших двух-трех месяцев.

— Во-первых, сейчас отмечается традиционное сезонное снижение спроса, которое вызовет дополнительное снижение цен. Во-вторых, по прогнозам в целом, и земля, и загородные дома покажут наибольший рост цен.

— Приобретение загородного дома — в любом случае удачное вложение, по той причине, что загородная недвижимость на протяжении 10-15 лет демонстрирует постоянный рост цены. Это частное домовладение, это личная собственность гражданина, которая постоянно при. обретает дополнительную прибавочную стоимость, — говорит Раиль Мухамадиев, генеральный директор управляющей компании ЗАО «Висма Родэкс Групп».

Ценовые волны

С момента зарождения рынка загородной недвижимости домовладения уверенно дорожали. Только за истекшие месяцы 2008 года рост составил 15%. В ноябре впервые за четыре года столбик ценовой диаграммы двинулся вниз. По данным аналитической службы МИАН (Москва), цены на загородную недвижимость в ноябре по сравнению с данными на конец сентября 2008 года, снизились на 3%. Средняя стоимость квадратного метра составила 33 тысячи рублей. Что это — начало конца, первый признак долгожданного обвала цен? Эксперты не склонны развивать пессимистические кризисные настроения. Наоборот, нынешняя ситуация, когда по разным оценкам от 25 до 30% строек заморожены, подтолкнула производителей снизить цены на стройматериалы. Сказалось и сезонное удешевление некоторых материалов. Как и все застройщики, Ильгиз Тумасов, директор Агидельспецстрой, довольно потирает руки:

«Себестоимость строительства снизилась — цены на металл упали почти вдвое, подешевел цемент, бетон, некоторые строительные смеси».

На общем снижении цен, зафиксированном аналитиками, отразилось падение цен на хаотичную точечную застройку.

— Сильно обвалился рынок индивидуальной застройки, — отмечает Владимир Карапетян (ООО «Трест №3 — Недвижимость»). — Это связано со спекулятивным предложением. Когда-то было очень большое количество индивидуальных застройщиков, которые приобретали земельные участки с целью построить дом и перепродать. Сейчас этот спекулятивный спрос перерос в спекулятивное предложение.

Что произойдет с ценами дальше?

Весной цены оттают и пойдут в рост — уверены застройщики и аналитики.

— В ближайшем будущем возможна некоторая коррекция, однако в перспективе динамика стоимости загородного жилья будет положительной, — выражает общее мнение Алексей Кудрявцев (МИАН), — причем темп роста цен на рынке вероятно несколько превысит прирост на рынке готовых квартир и новостроек.

Настроения в Rodex Group еще более оптимистичные. Валерий Лукинов, директор департамента регионального развития и проектного управления, прогнозирует рост цены в ликвидных поселках до 40% к концу года.

— Кризис ликвидности вынудил небольших застройщиков приостановить строительство, эта тенденция продолжится до марта, когда количество замороженных проектов достигнет 50%. Это обстоятельство сфокусирует внимание покупателей на поселках, которые ведут опытные девелоперы. Здесь ожидаемый рост цен к весне составит от 15% и к концу 2009 года может вырасти до 40% по наиболее ликвидным поселкам. Эти предположения основываются исходя из ставки рефинансирования (12%), строительной инфляции (более 11%), а так же сокращению предложения на рынке организованных коттеджных поселков, находящихся в активной стадии строительства.

Кому покупать, кому подождать

Аналитический центр «Индексы рынка недвижимости» в исследованиях подмосковной загородной недвижимости отмечает падение спроса на коттеджные поселки классов «бизнес» и «элит». Поскольку финансовый кризис ударил прежде всего по потенциальным покупателям домов такого типа, произошло затоваривание рынка дорогими коттеджами при явном дефиците загородного жилья эконом.класса. Среди уфимских застройщиков нет единого мнения относительно поведения покупателей.

— Падение спроса есть, и это надо признать,— считает Раиль Мухамадиев (Rodex Group).

— Имея достаточно широкий спектр объектов, мы пока не ощутили очень серьезных кризисных явлений, — не соглашается Владимир Карапетян (ООО «Трест №3 — Недвижимость»). — Исторически недвижимость премиум- и бизнес-класса меньше подвержена колебаниям, поскольку категория населения, которая приобретает такие дома, финансово более грамотна. По сегменту бизнес-класса мы не ощутили серьезных колебаний. Сейчас больше всего пострадал и потерял в цене именно эконом-класс.

Поскольку серьезных сдвигов в спросе не произошло, девелоперы не спешат демпинговать, не устраивают распродаж, не снижают цены. В городских агентствах недвижимости готовы рассмотреть возможные скидки только индивидуально, исходя из суммы первоначального взноса. После того, как банк «УралСиб» свернул свои программы ипотечного кредитования загородного жилья, купить дом в пригороде стало сложнее. Только четыре банка готовы предоставить кредит — Абсолют Банк, Альфа Банк, ВТБ 24 и Сбербанк.

Однако Валерий Лукинов (Rodex group) считает, что спрос на загородную недвижимость менее зависит от ипотеки, чем спрос на городское жилье. Рассрочка возможна во всех проектах до окончания строительства, но не более чем на один год. В одном из агентств недвижимости так выразили общее настроение риелторов: «Да, сейчас трудновато. Но подождите, вот после нового года правительство обещало выделить деньги на ипотеку…». Тогда средний класс, наконец, получит возможность перебраться поближе к природе. Но уже сейчас понятно, что предложить ему будет особенно нечего.

Нечего купить

Уфимский пригород начал осваиваться совсем недавно. На стадии зарождения рынка предлагаемый товар является предметом роскоши, и спрос на него предъявляет наиболее обеспеченная часть населения. Предложения эконом-класса сейчас в явном дефиците. Интерес застройщиков к премиум- и бизнес-классу очевиден.

Рентабельность строительства таких объектов значительно выше, чем объектов эконом-класса, где высокая прибыль обеспечивается оборотом.

Средний класс финансово более уязвим в пору кризисных явлений. И сейчас дома не хватают, как горячие пирожки. В результате, в условиях отсутствия ажиотажного спроса со стороны населения более выгодной стратегией для застройщиков является строительство поселков классов «бизнес» и «элит». По сути, из всех заявленных проектов загородных поселков только один относится к средней ценовой категории — это «Французская деревня» ООО Трест №3.

Застройщики успешно реализованных социальных проектов в Баланово (ОАО КПД, Уфимское городское агентство ипотечного кредитования) и Алексеевке (ФЖС РБ) не спешат браться за новую стройку. В ОАО КПД расформирован департамент малоэтажного строительства. Крупнейший проект Уфимского городского агентства ипотечного кредитования, по которому предусмотрено строительство около 2 тысяч квадратных метров жилья, по словам генерального директора Анатолия Мейзера, находится «в стадии тихого развития». Участок под строительство оказался заливным и требует поднятия грунта на 2,5-3 метра. Сейчас идут проектные работы.

Деятельность Фонда жилищного строительства РБ сконцентрирована в районах республики.

— Мы планируем строить вторую очередь в поселке Алексеевский, в сторону Тарбеевки, но сейчас не решен вопрос с землей. Она все еще не переведена из категории сельскохозяйственных, — комментирует ситуацию Азамат Саитгалин, заместитель генерального директора ФЖС РБ по малоэтажному строительству.

У Ильгиза Тумасова (Агидельспецстрой) свой мощный — на 230 домов (общей площадью около 50 тысяч квадратных метров) — проект социального загородного жилья «Приозерный», недалеко от деревни старые Камышлы. Правда, пока только на стадии чертежа. Московские инвесторы, проявляющие интерес, готовы к финансированию не раньше весны следующего года.

Среднему классу, недавно повернувшему голову в сторону пригорода, опять придется подождать.

Дают – бери

Отвечая на главные вопросы потенциальных покупателей — будут ли сворачиваться проекты, возможно ли попасть на долгострой — эксперты, советуют обращать внимание на выбор района (особенно с учетом планов расширения города), на ситуацию с коммуникациями. Риск необходимо очень хорошо оценить: у какого застройщика приобретается жилье, на какой стадии, по какой цене и по какой форме. В законе о долевом участии четко прописано, что происходит, если дом не достроен. Обходные формы приобретения риски только повышают.

Будет отложен срок сдачи объектов или нет, во многом зависит от банков.

Любой проект начинается с вложения собственных средств компании. Уже потом привлекаются заемные ресурсы и средства дольщиков. Но для завершения проекта основным факором безусловно будут оставаться денежные средства дольщиков. И тут, по мнению Владимира Карапетяна (ООО Трест №3 — Недвижимость),возможно два варианта развития событий:

— Если появятся заемные средства на приемлемых для застройщиков условиях, которые позволят входить в новые проекты и реализовывать их — это поможет сохранить объем предложения на рынке. Если этого не произойдет то в ближайшей перспективе, можно прогнозировать превышение спроса над предложением. Как только ситуация в экономике стабилизируется, люди начнут покупать больше и предложить им застройщики ничего не смогут именно потому, что многие проекты сейчас сворачиваются или откладываются в виду общеэкономического спада.

Общий посыл всех участников рынка понятен — берите, пока есть, что брать. Придет весна, захочется на лоно природы, а все места под крышей окажутся проданными. И новых проектов ждать еще нескоро. Однако эксперты уверены, что если не в среднесрочной, то уж в долгосрочной перспективе быть домовладельцем окажется выгодно.


Номинация: «За верность теме»
Опубликовано:
«Бизнес-журнал Республики Башкортостан» №7, 2008 г.
Краткая аннотация:
Cерия статей, посвященная строительной отрасли республики.
Статья посвящена модернизации торговых комплексов Уфы.


Создать идеальную концепцию торгового центра на века – идея утопическая. Востребованными остаются лишь объекты, удовлетворяющие изменчивому покупательскому спросу. Многие торговые центры Уфы уже пережили сложный процесс реконцепции, другие находятся еще в процессе.

Реконцепция — это комплекс мероприятий, призванных увеличить доходность уже действующего торгового центра. Причиной изменения концепции могут стать ошибки, допущенные еще на стадии строительства объекта, в результате которых торговый центр оказался не востребован покупателями. Изменившаяся внешняя среда также может подтолкнуть собственников к обновлению проекта. Например, в непосредственной близости откроется торговый центр, или новая дорога пройдет в стороне от торгового центра. Измениться могут потребительские привычки и предпочтения. Наконец, торговый комплекс может просто морально устареть.

Старая песня о главном

Ярчайший пример смены формата торгового комплекса по причине морального устаревания — универмаги из советского прошлого. На непаханом торговом поле социализма они чувствовали себя очень уютно. С появлением на рынке новых крупных игроков, они были вынуждены подстраиваться под рыночные реалии. Успешной аналитики называли смену формата универмага «Уфа». Однако как сложится его судьба после открытия по соседству ТЦ «Семья», не знают и сами собственники. В администрации ООО ТДК «Гостиный двор» подтверждают, что «Уфу» придется переделывать, но будущая концепция пока находится в стадии разработки. Руководство ЦУМа также не готово комментировать грандиозную перестройку. Станет ли он «центральным, универсальным, модным» покажет время: впереди открытие еще двух этажей. Шансы у него неплохие, ведь ЦУМ, как и большинство торговых центров (если не сказать все), формирует пул арендаторов, подстраиваясь под самых активных посетителей — женщин в возрасте от 19 до 35 лет. До сих пор не может определиться со своей концепцией ТЦ «Башкортостан». Что это — вещевой рынок, универмаг или магазин самообслуживания? Владельцам еще предстоит ответить на этот важный вопрос.

Исправить, пока не поздно

Эксперты предупреждают: первыми сигналами о том, что торговый центр нуждается в обновлении, являются уменьшение потока покупателей и снижение продаж у арендаторов, а также отток самых привлекательных арендаторов — что еще больше уменьшает число посетителей центра.

Жалобы на то, что арендная ставка не соответствует их объемам продаж, должны насторожить собственника. Появление в непосредственной близости двух-трех крупных торговых объектов, которые, как правило, имеют сильных арендаторов, также должно расцениваться как руководство к действию.

— Одна из типичных проблем, с которыми сталкиваются девелоперы существующих комплексов, — это невозможность конкурировать с более крупными и современными моллами. Со временем небольшие проекты могут стать районными, хотя планировались изначально как региональные, — поясняет Евгений Оболенцев, консультант отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. — Поэтому руководство нашей компании приняло решение о строительстве второй очереди ТРЦ «Солнечный». Общая площадь проекта к 2010 году теперь достигнет 100 тысяч квадратных метров. Основным фактором этого решения был фактор конкурентоспособности комплекса в долгосрочной перспективе.

Само понятие реконцепции очень обширно. Перечень мероприятий индивидуален для каждого конкретного объекта и может включать в себя ребрэндинг (смена имиджа ТЦ), ременеджмент (замена управляющей компании), реброкеридж (формирование нового пула арендаторов), реинжиниринг (замена инженерных сетей), редевелопмент (внутренняя перестройка объекта или снос здания целиком и строительство нового). Самый легкий для исполнения вариант — ребрэндинг, когда у покупателя вызывает отторжение разве что название торгового центра. Более сложный — репозиционирование объекта. В этом случае владелец ТЦ проводит уже смену состава арендаторов, изменяет имидж объекта и целевую аудиторию, причем, при поддержке масштабной рекламной кампании. Конечно, стоит упомянуть и самый кардинальный вариант — снос здания и строительство нового.

— В Уфе достаточно объектов, нуждающихся в реконцепции, — уверен руководитель департамента консалтинга Rain Group Estate Андрей Рябчиков. — Собственники этих проектов уже сейчас стоят перед выбором — менять проект или оставлять всё в существующем виде. Единственное, что я могу им посоветовать, — не затягивать с реконцепцией, поскольку проект может дойти до той стадии, когда цена вопроса станет слишком высокой.

Убрать все лишнее


Группа компаний «БашИнвест» пошла по пути полной ликвидации устаревших торговых объектов. В компании подсчитали, что реконцепция, даже если она не глобальная, по объемам затрат приближается к строительству.

Демонтаж — около 10–15 тысяч рублей за квадратный метр, а новое строительство 30–35 тысяч рублей. Поэтомууже в первом квартале 2009 года на месте снесенного ВДНХ появится современный комплекс, совмещающий в себе выставочный комплекс «Башкортостан» и торгово-развлекательный «УфаПлаза». ТСК «Центральный рынок» также ожидают грандиозные перемены. За 55 лет существования рынка его основные здания и сооружения обветшали.

— На сегодняшнийдень на Центральном рынке проводится глобальная реконцепция — сносятся старые павильоны, на их месте строятся корпуса, отвечающие всем современным требованиям к торговым помещениям. –Комментирует ситуацию Иосиф Марач, генеральный директор ООО «ТСК «Центральный рынок». — На месте Центрального рынка будет работать ТК «Центральный». Реконцепция Центрального рынка интересна с точки формирования нового брэнда, меняется целевая аудитория посетителей и перед управляющей компанией стоит задача поменять имидж торгового комплекса. Относительно новый корпус, открывшийся в 2003 году, также ожидает полная реконструкция: произойдет перепланировка торговых помещений, внутренняя отделка будет полностью заменена (включая лифты), появятся эскалаторы. Один из этажей нового комплекса будет отведен под ряды по продаже сельскохозяйственной продукции местных производителей, а также товаров народных промыслов Башкортостана.

Ни дня простоя

К реконцепции может приступить собственник, желающий увеличить доходность существующего торгового предприятия. Большой потенциал Гостиного двора неоспорим. Его выгодное месторасположение в культурно-деловом центре города неоднократно подтверждалось маркетинговыми исследованиями. Комплекс занимает одно из первых мест в городе по проходимости. Однако слухи о возможной перестройке «Гостинки» ходили уже давно.

— Гостиный двор не будет закрываться на реконструкцию, но перемены его ждут действительно серьезные,— рассказывает Эльвира Аглетдинова, начальник отдела маркетинга и рекламы управляющей компании. И они уже начались. С января на всех стоянках Гостиного двора начала работать автоматизированная система «Парктайм». К осени планируется поменять торговое оборудование в атриуме, организовать зоны отдыха для посетителей, отладить навигационную систему. Важной частью смены концепции Гостиного двора является реброкеридж. Сегодня основными покупателями комплекса являются женщины в возрасте 24-35 лет, служащие, со средним уровнем дохода. Руководство Гостиного двора намерено расширить сегмент своего потребителя. Одно из возможных направлений — сделать торгово-деловой комплекс местом семейного досуга. Предусматривается организация детских комнат для разных возрастов, открытие новых кафе, ресторанов. Соответственно с потребностями новых посетителей должен поменяться и пул арендаторов. Появятся операторы, ориентированные на семейных людей, в комплексе планируется разместить еще несколько якорных арендаторов.

Многих владельцев торговых центров пугает необходимость частичной или полной приостановки работы ТЦ, что означает дополнительную потерю прибыли. Например, Гостиный двор продолжит работать в обычном режиме, и даже замена торгового оборудования будет проходить во внерабочее время. При реконструкции Центрального рынка также не было закрыто ни одного корпуса без открытия другого. Все арендаторы хоть и находились в стадии переезда, но не прекращали свою работу.

Мирная жизнь

Торговые центры с продуманной концепцией могут довольно долго работать без кардинальных перестроек. Так, например, центр торговли и развлечений «Мир» находится в процессе перманентного усовершенствования.

— У ЦТиР «Мир» существует достаточно четкая концепция размещения брэндов, — объясняет Зарима Мустафина, генеральный директор ООО «Управляющая компания «Мир». — При организации торгового пространства в комплексе был использован  принцип взаимодополнения всех операторов. Рынок коммерческой недвижимости, равно как и рынок ритейла, развивается очень бурно. Появляются новые интересные брэнды, на региональный уровень выходят федеральные и международные сети. Мы не можем быть в стороне от этих изменений и привлекаем в комплекс марки, интересные нашим посетителям, повышая тем самым уровень комплекса в целом. Изменения касаются не только привлечения новых брэндов, но и реконструкции комплекса. Так, чтобы оптимизировать торговое пространство комплекса и направления и структуру покупательских потоков, было принято решение о переносе фудкорта с четвертого уровня на пятый уже в апреле этого года.

В скором времени «Мир» подвергнется основательному апгрейду, он станет настоящим интерактивным комплексом. Программа с одноименным названием уже находится в стадии разработки. В каждом магазине и атриумах установят веб-камеры, которые будут передавать изображение на навигационные терминалы внутри комплекса и на сайт. Появится в «Мире» и система WI-FI доступа.

Уже достаточно долгое время «Мир» в отсутствии конкурентов снимает сливки. Появление поблизости нового комплекса «Семья», безусловно, окажет влияние на посещаемость ТРЦ. Но один из первых качественных торговых комплексов Уфы не собирается сдавать свои позиции.

— Нас знают, нам доверяют, нас просто любят,— уверенно перечисляет достоинства Зарима Мустафина. — Фактически «Мир» перестал быть только магазином, а превратился в культовое место отдыха, шопинга и развлечений для большинства уфимцев. «Мир» стремится стать не просто торговой площадкой, а частью культурной жизни столицы. Всевозможные PR-акции — двунаправленные: с одной стороны они повышают лояльность покупателей, а с другой, приучают арендаторов к тому, что в комплексе постоянно что-то происходит. Уж не в этом ли секрет «мировой» популярности? А вспомните ли вы хоть одну PR. акцию, проведенную другим торговым комплексом?

Прогноз стабильный

С проблемой смены концепции так или иначе сталкиваются все собственники. Эксперты настаивают, что обновлять торговый центр имеет смысл каждые пять-семь лет. После реконцепции ТЦ практически меняет свой облик на новый. Это позволяет существенно поднять уровень посещаемости и покупательской активности. Однако в Уфе практически все торговые центры существуют не более трех-пяти лет. Рынок все еще находится в стадии активного насыщения. Приход новых сетевых операторов усилит конкуренцию, и «ветераны» будут вынуждены перестраиваться или обновляться. Вот только когда это произойдет? Про перенасыщение рынка Уфы начали говорить несколько лет назад, когда многие, в том числе сетевые, девелоперы заявили о планах строительства торговых центров в городе.

— Арендаторы подсчитали, что если верить всем заявленным проектам, то к 2007 году в городе должно было появится 27 новых ТРЦ, — рассказывает Сергей Зур, ведущий консультант отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. — Пока этого не произошло. В реальном строительстве находятся лишь четыре знаковых проекта: ТРЦ «Семья», ТРЦ «Солнечный», ТЦ «Июнь», ТРЦ «Мега». С открытием этих комплексов безусловно произойдет некое перераспределение покупательских потоков, и каждый следующий проект будет претендовать на того же покупателя. Но в ближайшие два года говорить о перенасыщении рано.

С московским экспертом согласен и Андрей Рябчиков:

— Я считаю, что говорить о перенасыщении рынка рано. Поскольку Уфа — отличный город, способный «переварить» несколько десятков торговых проектов. Аналитики предсказывали перенасыщение в 2007 году, теперь предсказывают в 2010. Я не склонен давать пессимистичные прогнозы относительно перенасыщаемости — качественные проекты торговой недвижимости будут чувствовать себя так же хорошо.

Сегодня массовая реконцепция торговых комплексов характерна для Москвы, в то время как уфимский рынок торговой недвижимости развивается экстенсивно. Для Уфы характерна реконцепция «по старости» объектов. Аналитики подсчитали, что столичные тенденции приходят в Санкт-Петербург с отставанием в среднем на два года, а в регионы — еще на два года позже Питера. Вполне возможно, что через несколько лет переделка торговых комплексов приобретет массовый характер и в нашем городе. Сейчас же явление реконцепции скорее редкость для уфимского ритейла. Пока новые торговые комплексы заняты своим продвижением и еще слишком молоды, чтобы задумываться о ребрэндинге. Битва за покупателя еще впереди.